Você tem direito ao usucapião, mas qual é a melhor forma: pela justiça ou em cartório?
Desde 2015, com o novo Código de Processo Civil, passou a ser possível reconhecer o usucapião diretamente em cartório, sem necessidade de ação judicial. Essa mudança trouxe mais agilidade para quem busca regularizar a propriedade de um imóvel, mas nem sempre a via extrajudicial está disponível.
O que é a usucapião extrajudicial?
A usucapião extrajudicial é o procedimento realizado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está localizado, sem necessidade de intervenção judicial. Foi regulamentado pelo art. 216-A da Lei de Registros Públicos, incluído pelo Código de Processo Civil de 2015.
É uma via mais rápida e menos custosa do que a judicial, mas exige o cumprimento de requisitos específicos e mais rigorosos.
Quais são os requisitos do usucapião extrajudicial?
Para que a usucapião seja reconhecida em cartório, é necessário que o requerente apresente:
ata notarial lavrada por tabelião, atestando o tempo de posse;
planta e memorial descritivo do imóvel assinados por profissional habilitado;
certidões negativas dos distribuidores da comarca;
justo título ou outros documentos que demonstrem a origem da posse; e
a concordância expressa de todos os confrontantes (vizinhos que fazem divisa com o imóvel) e do proprietário registral, se localizado.
A exigência de concordância de todos os envolvidos é o principal obstáculo do usucapião extrajudicial. Se qualquer pessoa não for localizada ou se recusar a assinar, o procedimento deve ser convertido para a via judicial.
O que é a usucapião judicial?
A usucapião judicial é a ação proposta perante o Poder Judiciário para que o juiz declare, por sentença, a aquisição da propriedade pelo tempo de posse. É a via adequada quando há contestação de terceiros, quando os confrontantes ou o proprietário registral não são localizados ou se recusam a assinar, ou quando a documentação exigida para a via extrajudicial não está completa.
Principais diferenças na prática
A usucapião extrajudicial é mais rápido, pode ser concluído em meses, enquanto o judicial pode levar anos. Em termos de custo, a extrajudicial envolve emolumentos cartorários e honorários advocatícios, enquanto a judicial acrescenta custas processuais. Em ambos os casos, a presença de advogado é indispensável.
A grande vantagem da extrajudicial é a celeridade; a grande vantagem da judicial é que não depende da concordância de terceiros.
Qual escolher?
Sempre que possível e preenchidos os requisitos, a usucapião extrajudicial é a opção mais vantajosa. No entanto, se houver qualquer resistência de confrontantes ou proprietário registral, ou se a documentação estiver incompleta, a via judicial é o caminho mais seguro para garantir o reconhecimento do direito.
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