USUCAPIÃO
Você mora em um imóvel há anos, mas ainda não tem a escritura no seu nome?
Essa situação é muito mais comum do que parece e tem solução. A usucapião judicial é o caminho legal para quem possui e ocupa um imóvel de forma contínua e pacífica, mas ainda não conseguiu regularizar a propriedade pelos meios tradicionais.
O que é a usucapião judicial?
A usucapião judicial é uma ação proposta para que o juiz declare, por sentença, que determinada pessoa adquiriu a propriedade de um imóvel pelo uso prolongado e ininterrupto. Diferentemente da usucapião extrajudicial (feito diretamente em cartório), a usucapião judicial é necessária quando há contestação de terceiros, ausência de documentação completa ou impossibilidade de obter as assinaturas exigidas para a via cartorária.
Quais são os requisitos?
Para ingressar com a ação de usucapião judicial, é necessário comprovar, em regra, os seguintes elementos:
- A posse mansa e pacífica do imóvel, sem oposição de terceiros;
- o decurso do prazo legal, que varia conforme a modalidade, podendo ser de 2, 5, 10 ou 15 anos;
- o animus domini, ou seja, a intenção de ter o imóvel como seu; e,
- em algumas modalidades, o uso do imóvel como moradia habitual ou para fins produtivos.
Quais os prazos?
O prazo varia conforme a modalidade de usucapião:
Usucapião Extraordinária
exige 15 anos de posse, reduzidos para 10 anos se o imóvel for utilizado como moradia ou tiver sido objeto de obras e investimentos.
Usucaipão Ordinária
exige 10 anos, reduzidos para 5 anos com justo título e boa-fé.
Usucapião Especial Urbana
(Pro Moradia) exige apenas 5 anos de posse de imóvel urbano de até 250m², destinado à moradia.
Usucapião Especial Rural
exige 5 anos de posse de imóvel rural de até 50 hectares, com exploração produtiva.
Como funciona o processo?
A ação de usucapião judicial tramita perante a Vara Cível da comarca onde o imóvel está localizado. O processo envolve a citação de eventuais proprietários registrados, confrontantes e órgãos públicos, além da realização de audiências e, frequentemente, perícia para delimitação da área.
Ao final, a sentença de procedência é levada para registro no Cartório de Imóveis, transferindo definitivamente a propriedade ao nome do requerente.
Por que contar com um advogado especialista?
A usucapião judicial é um processo tecnicamente complexo, que exige levantamento documental criterioso, elaboração de memoriais descritivos, intimações e prazos processuais rigorosos. Um erro na fase inicial pode comprometer anos de posse legítima.
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